คนที่กำลังผ่อนบ้านน่าจะเคยได้ยินคำว่า "ผ่อนบ้านครบ 3 ปี ให้รีบไปทำรีไฟแนนซ์นะ" คำถามคือ ทำไมต้อง 3 ปี? แล้วการรีไฟแนนซ์มันช่วยเราประหยัดเงินได้อย่างไร? บทความนี้มีคำตอบครับ
รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) คืออะไร?
พูดง่ายๆ คือ การย้ายหนี้บ้านจากธนาคารเดิม ไปยังธนาคารใหม่ที่ให้ดอกเบี้ยถูกกว่า โดยธนาคารใหม่จะมอบเงินกู้ก้อนหนึ่งให้เราไปโปะหนี้ทั้งหมดกับธนาคารเก่า แล้วเราก็ไปเริ่มต้นผ่อนชำระกับธนาคารใหม่แทน ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง
ทำไมถึงต้องทำตอนผ่อนครบ 3 ปี?
โปรโมชั่นสินเชื่อบ้านของทุกธนาคาร มักจะให้ ดอกเบี้ยต่ำพิเศษ (โปรโมชั่น) เฉพาะในช่วง 3 ปีแรกเท่านั้น (เฉลี่ยประมาณ 2.5% - 3.5%) แต่พอเข้าปีที่ 4 ดอกเบี้ยจะลอยตัวพุ่งกระฉูดขึ้นไปเป็น 5% - 6% ขึ้นไป ทำให้ยอดที่เราผ่อนไปในแต่ละเดือน กลายเป็นจ่าย "ดอกเบี้ย" มากกว่าไปตัด "เงินต้น"
และเหตุผลที่ต้องทำหลัง 3 ปี ก็เพราะสัญญากู้บ้านส่วนใหญ่ระบุว่า หากปิดหนี้หรือย้ายแบงก์ก่อน 3 ปี จะโดนค่าปรับ (Penalty Fee) ประมาณ 2-3% ของวงเงินกู้ นั่นเองครับ
ข้อดีของการรีไฟแนนซ์
- ลดดอกเบี้ย: ได้กลับไปใช้อัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่น 3 ปีแรกอีกครั้ง
- ผ่อนหมดไวขึ้น: เมื่อดอกเบี้ยลดลง เงินค่างวดรายเดือนที่เราจ่ายไป จะเข้าไปหัก "เงินต้น" ได้มากขึ้น
- ลดยอดผ่อนต่อเดือน: หากคุณรู้สึกว่าภาระหนักเกินไป การย้ายแบงก์สามารถขอขยายระยะเวลาผ่อนใหม่ได้ ทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนลดลง (มีสภาพคล่องเพิ่มขึ้น)
- ขอวงเงินกู้เพิ่ม: หากบ้านของคุณราคาประเมินสูงขึ้น หรือยอดหนี้ลดลงมากแล้ว สามารถขอกู้เงินส่วนต่าง (Top-up) เอามาซ่อมแซม ต่อเติมบ้าน หรือลงทุนทำธุรกิจได้
สิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาก่อนรีไฟแนนซ์
การย้ายแบงก์ไม่ใช่ฟรีๆ คุณจะต้องเสียค่าใช้จ่ายใหม่เหมือนตอนกู้ซื้อบ้านครั้งแรก ได้แก่:
- ค่าจดจำนองที่กรมที่ดิน 1% ของวงเงินกู้ (บางธนาคารจัดโปรโมชั่นออกให้ฟรี)
- ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ (ประมาณ 2,000 - 3,000 บาท)
- ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้
- ค่าทำประกันอัคคีภัยใหม่
ดังนั้น ต้องคำนวณว่า "ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ใน 3 ปี" คุ้มค่ากับ "ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายเพื่อย้ายแบงก์" หรือไม่!
ถ้าไม่อยากย้ายแบงก์ ทำอย่างไรได้บ้าง?
คุณสามารถเดินเข้าไปเจรจากับ ธนาคารเดิม เพื่อขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงได้ เราเรียกกระบวนการนี้ว่า "รีเทนชัน" (Retention) ข้อดีคือไม่ต้องเสียค่าจดจำนองใหม่ ไม่ต้องเตรียมเอกสารยุ่งยาก แต่ข้อเสียคือ ดอกเบี้ยที่ธนาคารเดิมลดให้ มักจะแพงกว่าดอกเบี้ยโปรโมชั่นของธนาคารใหม่เล็กน้อยครับ