หลายคนเห็นประกาศขายที่ดินราคาถูกมากๆ แต่พอดูในระวางแผนที่กลับพบว่าเป็น "ที่ดินตาบอด" มันคืออะไร? แล้วถ้าเราเผลอซื้อหรือได้รับมรดกมาเป็นที่ดินตาบอด จะมีทางแก้ไขทางกฎหมายเพื่อให้มีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้หรือไม่?
ที่ดินตาบอด คืออะไร?
อธิบายง่ายๆ คือ ที่ดินที่ถูกล้อมรอบด้วยที่ดินของคนอื่นทั้งหมด จนไม่มีหน้าสัมผัสส่วนใดเลยที่ติดกับทางสาธารณะ (ถนน, แม่น้ำ, คลอง) ทำให้ไม่สามารถเดินรถ หรือแม้แต่เดินเท้าเข้าออกที่ดินของตัวเองได้ ซึ่งธนาคารมักจะไม่ปล่อยกู้ และมีราคาประเมินต่ำกว่าตลาดมาก
วิธีแก้ปัญหา: การขอ "ทางจำเป็น"
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 1349) ได้ให้ความคุ้มครองเจ้าของที่ดินตาบอดไว้ว่า "ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้" เรียกว่า "ทางจำเป็น"
เงื่อนไขของการขอทางจำเป็น
- ต้องเลือกทางที่ใกล้และเสียหายน้อยที่สุด: คุณไม่สามารถชี้เป้าตามใจชอบว่าจะตัดถนนผ่ากลางบ้านคนอื่นได้ ต้องเลือกทำเลริมๆ และเป็นเส้นทางที่สั้นที่สุดที่จะไปถึงถนนใหญ่
- ต้องจ่าย "ค่าทดแทน": คุณมีสิทธิ์ขอทาง แต่ไม่ได้แปลว่าได้มาฟรีๆ คุณต้องจ่ายค่าเสียหาย (ค่าผ่านทาง) ให้กับเจ้าของที่ดินที่ยอมเปิดทางให้
- เป็นสิทธิ์ตามกฎหมาย: หากเจรจากับเพื่อนบ้านแล้วเขาไม่ยอมเปิดทางให้ คุณสามารถ ฟ้องร้องต่อศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งบังคับเปิดทางจำเป็นได้
อีกทางเลือก: การขอจด "ภาระจำยอม"
ต่างจากทางจำเป็นตรงที่ "ภาระจำยอม" เกิดจาก ความยินยอมตกลงกันเองของเจ้าของที่ดิน (ไม่ต้องฟ้องศาล) โดยอาจจะจ่ายเงินซื้อทาง หรือให้ผ่านฟรีก็ได้ แต่ที่สำคัญที่สุดคือ ต้องไปจดทะเบียนสลักหลังโฉนดที่กรมที่ดิน เพื่อให้มีผลผูกพันไปตลอดกาล แม้เจ้าของที่แปลงนั้นจะขายที่ดินให้คนอื่นไปแล้ว ภาระจำยอมก็จะไม่สูญหายไปครับ