คำว่า "เวนคืน" เป็นคำที่เจ้าของบ้านและที่ดินไม่อยากได้ยินมากที่สุด เพราะหมายถึงการที่รัฐบาลมีความจำเป็นต้องขอใช้พื้นที่ของเรา (เพื่อสร้างถนน ทางด่วน หรือรถไฟฟ้า) แล้วถ้าวันหนึ่งมีจดหมายเวนคืนส่งมาถึงบ้าน เราจะต้องทำอย่างไรต่อไป? รัฐจะยึดไปฟรีๆ หรือไม่?
การเวนคืนไม่ใช่การยึดฟรี!
ตามกฎหมายแล้ว รัฐต้องจ่าย "เงินทดแทน" ให้กับเจ้าของที่ดินอย่างเป็นธรรมเสมอ โดยสิ่งที่คุณจะได้รับเงินชดเชยประกอบด้วย:
- ค่าที่ดิน: คำนวณจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ และราคาซื้อขายในตลาด ณ ปัจจุบัน
- ค่าสิ่งปลูกสร้าง: รัฐจะชดเชยค่าบ้านหรืออาคารให้ตามสภาพ และรวมถึงค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนด้วย
- ค่าพืชผลทางการเกษตร: หากคุณปลูกต้นไม้ใหญ่ หรือไม้ผล รัฐจะชดเชยค่าต้นไม้ให้ด้วย
ขั้นตอนเมื่อได้รับจดหมายแจ้งการเวนคืน
- รัฐประกาศ พ.ร.ฎ. (พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน): เจ้าหน้าที่จะเข้ามาสำรวจ ตีเส้นแนวเขต และทำแผนที่
- ประเมินราคา: คณะกรรมการจะพิจารณากำหนดราคาเงินทดแทน และส่งจดหมายแจ้งจำนวนเงินให้คุณทราบ
- ทำสัญญาและรับเงิน: หากคุณพอใจกับจำนวนเงิน สามารถไปทำสัญญาและรับเงินทดแทนได้เลย
ถ้าได้เงินชดเชย "น้อยเกินไป" ทำอย่างไร?
นี่คือจุดที่สำคัญมาก! หากคุณเห็นว่าราคาที่รัฐประเมินให้นั้นต่ำกว่าความเป็นจริง คุณมีสิทธิ์ ยื่นอุทธรณ์ต่อรัฐมนตรี ภายใน 90 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งราคา
ระหว่างที่อุทธรณ์ คุณสามารถไปรับเงินทดแทนก้อนแรกมาก่อนได้ ไม่ต้องรอให้เรื่องจบ หากรัฐมนตรีตัดสินว่าคุณควรได้เพิ่ม รัฐจะจ่ายส่วนต่างย้อนหลังให้พร้อมดอกเบี้ย แต่ถ้าผลอุทธรณ์ยังไม่เป็นที่พอใจ คุณสามารถนำคดีไปฟ้องต่อ "ศาลปกครอง" ภายใน 1 ปีได้ครับ
สิทธิประโยชน์ทางภาษี
หลายคนไม่ทราบว่า เงินทดแทนจากการเวนคืนที่ดิน ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ค่าธรรมเนียมโอน อากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งหมดครับ! ดังนั้นเงินก้อนนี้คุณจะได้รับเต็มๆ แบบเน็ตๆ ไม่มีหัก