หลายคนตกใจเวลาเห็นใบเสร็จผ่อนบ้านงวดแรกๆ ผ่อนไป 20,000 บาท เป็นดอกเบี้ยไปซะ 15,000 บาท ตัดเงินต้นแค่ 5,000 บาท! สาเหตุเป็นเพราะการผ่อนบ้านนั้นใช้วิธีคิดดอกเบี้ยแบบ "ลดต้นลดดอก" (Effective Rate) ซึ่งต่างจากการผ่อนรถยนต์ครับ บทความนี้จะสอนวิธีแฮ็กระบบให้คุณผ่อนบ้านหมดไวขึ้นนับ 10 ปี!
ลดต้นลดดอก คืออะไร?
ธนาคารจะคำนวณดอกเบี้ย เป็นรายวัน โดยคิดจาก "ยอดเงินต้นคงเหลือ" หากเงินต้นเหลือน้อยลง ดอกเบี้ยในงวดถัดไปก็จะลดลงตามไปด้วยโดยอัตโนมัติ
สูตรคือ: ดอกเบี้ยต่อวัน = (เงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ยต่อปี) / 365 วัน
ในระยะ 1-3 ปีแรก ยอดเงินต้นเรายังสูงมาก (เช่น 3 ล้านบาท) ทำให้ดอกเบี้ยที่ถูกคำนวณออกมาในแต่ละเดือนมีจำนวนมาก เงินค่างวดที่เราจ่ายไปจึงถูกนำไปหักดอกเบี้ยก่อน ที่เหลือถึงจะไปตัดเงินต้น
เคล็ดลับ "การโปะบ้าน" ให้หมดไว ประหยัดเป็นล้าน
การโปะบ้าน คือการจ่ายเงินค่าผ่อนรายเดือน "มากกว่า" ที่ธนาคารกำหนด เงินส่วนที่จ่ายเกินมานี้แหละครับ จะพุ่งทะลุไป "ตัดเงินต้นล้วนๆ 100%" (เพราะดอกเบี้ยของงวดนั้นถูกหักไปหมดแล้ว)
โปะบ้านตอนไหนคุ้มที่สุด?
คำตอบคือ: โปะตั้งแต่ 1-3 ปีแรก คุ้มที่สุด!
จำไว้ว่า ดอกเบี้ยคำนวณจาก "เงินต้นคงเหลือ" หากเราโปะหนักๆ ตั้งแต่ปีแรกๆ (ซึ่งเป็นช่วงที่ได้ดอกเบี้ยโปรโมชั่นแสนถูก) จะทำให้เงินต้นยุบลงเร็วมาก พอเงินต้นฮวบ ดอกเบี้ยในอนาคตก็จะฮวบตามเป็นเงาตามตัวครับ
- เทคนิคโปะเพิ่ม 10-20%: สมมติค่างวดปกติ 10,000 บาท ให้คุณตั้งใจจ่ายไปเลย 12,000 บาท ทุกๆ เดือน แค่การจ่ายเพิ่มนิดหน่อยนี้ สามารถร่นระยะเวลาผ่อนจาก 30 ปี เหลือ 20-22 ปีได้เลย!
- เทคนิคโปะด้วยโบนัส: พอสิ้นปีได้เงินก้อน หรือโบนัสมา ให้นำมาโปะบ้านทันที 1 ก้อนใหญ่ เงินก้อนนี้จะไปหั่นเงินต้นออกเป็นกอบเป็นกำ ทำให้ปีถัดไปดอกเบี้ยจะเบาบางลงอย่างเห็นได้ชัด
ข้อควรระวังก่อนไปโปะ
เวลาโอนเงินโปะเพิ่มผ่านแอปธนาคาร หรือจ่ายหน้าเคาน์เตอร์ ต้องเช็คเงื่อนไขของแต่ละธนาคารให้ดี บางธนาคารต้องให้เราไปจ่ายเงินโปะ "ตรงกับวันดิวชำระปกติ" เท่านั้นยอดถึงจะไปตัดเงินต้น หากไปจ่ายคนละวัน ระบบอาจจะนำไปหักเป็นดอกเบี้ยของวันถัดไปแทน ทำให้การโปะไม่ได้ประสิทธิภาพเต็มร้อยครับ