ซื้อขายผ่านนายหน้าอสังหาฯ ดีกว่าจัดการเองอย่างไร คุ้มค่าคอมฯ หรือไม่?

เวลาประกาศขายบ้านด้วยตัวเอง เรามักจะติดป้ายว่า "เจ้าของขายเอง ไม่รับนายหน้า" เพราะไม่อยากเสียค่านายหน้า 3% แต่สังเกตไหมครับว่า มหาเศรษฐีหรือนักลงทุนรายใหญ่ๆ กลับชอบโยนงานให้ "นายหน้า" (Agent) จัดการแทนทั้งหมด มาดูกันว่าจริงๆ แล้วการยอมจ่ายค่าคอมมิชชั่นมันคุ้มค่าตรงไหนบ้าง

ประโยชน์ของการใช้ "นายหน้าอสังหาฯ"

• รู้ราคาตลาดอย่างแท้จริง: นายหน้ามืออาชีพจะมีข้อมูล (Data) ในมือว่าทรัพย์ละแวกนี้ ซื้อขายกันจบที่ราคาเท่าไหร่ ช่วยให้คุณตั้งราคาได้สมเหตุสมผล ไม่ตั้งแพงจนขายไม่ออก และไม่ตั้งถูกจนขาดทุน
• ทำการตลาดฟรี (จนกว่าจะขายได้): นายหน้าจะมีเครือข่าย ทุนยิงแอดโฆษณา ทุนทำป้ายไวนิล และช่องทางการโพสต์ลงเว็บอสังหาฯ ชั้นนำ โดยที่เจ้าของบ้านไม่ต้องควักกระเป๋าจ่ายค่าโฆษณาเองเลย
• กรองลูกค้าตัวจริง: นายหน้าจะช่วยทำหน้าที่คัดกรองคนที่ "อยากดูเฉยๆ" ออกไป และเช็คความสามารถในการกู้แบงก์เบื้องต้นของผู้ซื้อให้ก่อน เพื่อไม่ให้เสียเวลาเปิดบ้านเก้อ
• เป็นคนกลางเจรจาต่อรอง: การมีคนกลางช่วยลดความกดดันและอารมณ์ร่วมระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ทำให้การตกลงราคาและเงื่อนไขต่างๆ เป็นไปอย่างราบรื่นมากขึ้น
• จัดการเอกสารและนิติกรรม: นายหน้าจะจัดการตั้งแต่การร่างสัญญาจะซื้อจะขาย การเดินเรื่องกู้แบงก์ให้ผู้ซื้อ ไปจนถึงการประเมินค่าโอนล่วงหน้าที่กรมที่ดิน เพื่อให้วันโอนกรรมสิทธิ์ผ่านไปอย่างรวดเร็วและไม่มีสะดุด

อัตราค่าคอมมิชชั่นมาตรฐาน

โดยปกติแล้ว หากนายหน้าสามารถปิดการขายได้ จะคิดค่าเหนื่อย (Commission) อยู่ที่ 3% ของราคาที่ขายได้จริง (ไม่ใช่ราคาตั้งขาย) และนายหน้าจะได้รับเงินส่วนนี้ "ณ วันที่โอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินแล้วเท่านั้น" หากขายไม่ได้ เจ้าของบ้านก็ไม่ต้องเสียเงินใดๆ ทั้งสิ้นครับ

สัญญาแบบเปิด (Open) VS สัญญาแบบปิด (Exclusive)

• สัญญาแบบเปิด: เจ้าของบ้านฝากนายหน้ากี่บริษัทก็ได้ หรือจะขายเองควบคู่ไปด้วยก็ได้ ใครขายได้คนนั้นเอาค่าคอมฯ ไป (ข้อเสียคือนายหน้าอาจจะไม่ทุ่มเททำการตลาดให้เต็มที่ เพราะกลัวโดนคนอื่นตัดหน้า)
• สัญญาแบบปิด (Exclusive): มอบสิทธิ์ให้นายหน้าเจ้านี้ "ผู้เดียว" ในการขาย (มักมีอายุสัญญา 6 เดือน - 1 ปี) ข้อดีคือนายหน้าจะทุ่มงบการตลาดและดูแลให้แบบ VIP เพราะมั่นใจว่าขายได้แล้วได้เงินแน่นอน (หากเราหาคนซื้อได้เอง ก็ต้องจ่ายค่าคอมฯ ให้นายหน้าเจ้านี้อยู่ดีครับ)