รู้จัก 'สัญญาจะซื้อจะขาย' สำคัญอย่างไร ทำไมถึงขาดไม่ได้?

เมื่อเราตกลงปลงใจที่จะซื้อบ้านหรือที่ดินสักแปลง สิ่งแรกที่ต้องทำไม่ใช่การเดินไปกรมที่ดิน แต่เป็นการทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย" (Agreement to Buy and Sell) ครับ เอกสารฉบับนี้มีความสำคัญอย่างมากทางกฎหมาย เปรียบเสมือนเกราะป้องกันตัวของทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขาย

สัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร?

คือสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อเป็นหลักฐานว่า "นาย ก. ตกลงจะซื้อ" และ "นาย ข. ตกลงจะขาย" อสังหาริมทรัพย์ชิ้นนี้ ในราคาเท่านี้ และจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันอย่างเป็นทางการที่กรมที่ดินภายในวันที่กำหนด โดยปกติแล้วจะมีการวาง "เงินมัดจำ" ไว้เป็นประกันร่วมด้วย

ทำไมถึงห้ามละเลยการทำสัญญานี้?

• ล็อคบ้านไม่ให้โดนปาดหน้า: เมื่อทำสัญญาและวางเงินมัดจำแล้ว ผู้ขายจะไม่สามารถเอาบ้านไปขายให้คนอื่นที่ให้ราคาสูงกว่าได้
• เป็นหลักฐานในการกู้แบงก์: ธนาคารจะขอดู "สัญญาจะซื้อจะขาย" เสมอ เพื่อประกอบการอนุมัติวงเงินสินเชื่อ
• กำหนดเงื่อนไขค่าใช้จ่ายชัดเจน: เป็นการตกลงกันล่วงหน้าว่า ค่าโอน 2%, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, หรืออากรแสตมป์ ใครจะเป็นคนจ่าย? (จ่ายคนละครึ่ง หรือ ผู้ขายจ่ายทั้งหมด) จะได้ไม่ต้องไปทะเลาะกันหน้าเคาน์เตอร์กรมที่ดิน

สิ่งที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย

เพื่อให้สัญญาครอบคลุมและมีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย ควรตรวจสอบให้มีหัวข้อดังนี้:

• รายละเอียดของผู้ซื้อและผู้ขาย (ชื่อ, นามสกุล, เลขบัตร ปชช., ที่อยู่)
• รายละเอียดของทรัพย์สิน (เลขที่โฉนด, หน้าสำรวจ, พื้นที่กี่ตารางวา)
• ราคาที่ตกลงซื้อขาย และ จำนวนเงินมัดจำที่วางไว้
• กำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์: ต้องระบุวันที่ชัดเจน (ปกติมักให้เวลา 30 - 60 วัน เพื่อให้ผู้ซื้อไปดำเนินการกู้แบงก์)
• ข้อตกลงเรื่องค่าธรรมเนียม: ใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนไหนที่กรมที่ดิน
• เงื่อนไขการริบเงินหรือคืนเงิน: เช่น "หากผู้ซื้อกู้ธนาคารไม่ผ่าน ผู้ขายยินดีคืนเงินมัดจำเต็มจำนวน" (ข้อนี้ผู้ซื้อควรระบุไว้อย่างยิ่ง) หรือ "หากผู้ซื้อเปลี่ยนใจไม่ซื้อ ผู้ขายมีสิทธิ์ริบเงินมัดจำ"